香港特區(qū)政府要破局、創(chuàng)新地推進(jìn)北部都會(huì)區(qū)發(fā)展，發(fā)展局局長(zhǎng)甯漢豪於上星期的立法會(huì)前廳交流會(huì)上拋出「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」及延長(zhǎng)短期租約年期等概念予業(yè)界討論。她在接受香港文匯報(bào)專訪時(shí)進(jìn)一步解釋，該概念旨在吸引企業(yè)「進(jìn)場(chǎng)」，且適用於北都區(qū)以外的地方，惟細(xì)節(jié)要詳細(xì)研究，以免出現(xiàn)大量土地未能地盡其用以及政府長(zhǎng)時(shí)間未能收取地價(jià)。至於預(yù)算案提出容許北都區(qū)內(nèi)的土地業(yè)權(quán)人主動(dòng)交回待徵收土地，可扣減或抵消補(bǔ)地價(jià)金額的建議，她指會(huì)盡快落實(shí)細(xì)節(jié)，目前傾向列明一個(gè)較短年期內(nèi)將被徵收的土地才適用。

甯漢豪指出，新界一些土地由發(fā)展商持有，但早已預(yù)期會(huì)由政府收回興建公屋或一些政府設(shè)施，「與其幾年後才收地賠錢，不如透過原址換地等方式以抵消地價(jià)，早些讓它交地出來(lái)?！顾赣伸恫簧侔l(fā)展商均面對(duì)現(xiàn)金流挑戰(zhàn)，因此期望透過自動(dòng)交回土地抵消地價(jià)的政策，讓發(fā)展商可更積極參建北都區(qū)，但必須研究清楚落實(shí)細(xì)節(jié)。

她說：「首先必須是政府真的有意徵收的土地，不是你想交什麼地就什麼地。同時(shí)亦要定出一個(gè)年期。例如規(guī)劃圖仍未做的土地，不會(huì)於兩三年內(nèi)徵收，如過早交回並作抵消，會(huì)影響政府的現(xiàn)金流?！?/p>

她續(xù)稱，「究竟是一年內(nèi)抑或三年內(nèi)徵收的土地，要透過數(shù)字分析，但初步看應(yīng)是一個(gè)較短期的時(shí)間之內(nèi)?！怪领兑允颤N價(jià)格去抵消，最公道是參照現(xiàn)時(shí)收地時(shí)的分區(qū)補(bǔ)償制度。

「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」方面，甯漢豪指由於近年一直強(qiáng)調(diào)香港缺乏足夠土地，因此應(yīng)地盡其用，「最好在地契上把可容許的樓面面積寫到最盡，補(bǔ)地價(jià)自然也要按最盡的金額去補(bǔ)?！谷欢?，不少企業(yè)反映經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，就算願(yuàn)意入場(chǎng)發(fā)展土地亦未必第一步就用盡最高樓面面積，因此發(fā)展局提出研究「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」概念的可行性，即容許發(fā)展商無(wú)須按最高樓面面積進(jìn)行大額補(bǔ)地價(jià)，而是按實(shí)際興建面積釐定補(bǔ)地價(jià)。

另外，現(xiàn)時(shí)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用地的地契傳統(tǒng)上是列作「非住宅用途」，地政總署估價(jià)時(shí)會(huì)按該幅地最賺錢的用途來(lái)釐訂，但之後或在地契上列明發(fā)展商的實(shí)際用途以作估價(jià)。

需平衡建成後業(yè)權(quán)拆售問題

甯漢豪指出，推行「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」表面看來(lái)並不困難，但如發(fā)展商在大廈建成後把業(yè)權(quán)拆售，日後業(yè)權(quán)分散未必容易讓業(yè)主有共識(shí)修訂地契再補(bǔ)價(jià)以盡用餘下的樓面面積，「這樣就會(huì)令該塊地可能一段很長(zhǎng)時(shí)間都不能地盡其用，但如果限制了發(fā)展商不能散賣業(yè)權(quán)只能整棟賣，業(yè)界亦未必願(yuàn)意，因此要進(jìn)一步討論?！?/p>

至於將一般最長(zhǎng)為7年的短期租約延長(zhǎng)期限，她指政府亦有損失，「因?yàn)槿鐚俚仄酰畷?huì)在前期已收到地價(jià)，但短期租約只能定時(shí)收取租金，如果將來(lái)每份短期租約都長(zhǎng)達(dá)10年至15年收租，會(huì)對(duì)政府現(xiàn)金流有影響?！顾厣辏馉濗牻壥呛檬?，但執(zhí)行細(xì)節(jié)必須好好處理。

●香港文匯報(bào)記者 聶曉輝